有这样一家长租公寓运营企业——创业公社，运营管理的长租公寓不过500余套房、面积仅万余平方米，但短短两年已经开始盈利。还有一项预计：今年底创业公社手中房屋将猛增至2800套，2019年底将增加至18000套。令人想不到的是，这还是一家国有资本主导的长租公寓运营机构。

成立于2013年5月的创业公社，如何能做到这一点？创业公社总经理刘循序日前接受了《经济参考报》记者专访，解码创业公社、国有资本在竞争激烈的长租公寓市场“长袖善舞”的三大“法宝”。

公寓和产业园1：1配比

“37度公寓最明显的一个特点是，目标群体以在产业园区创业、在科技型企业就业的大学毕业生为主，而非流动性较大的外来务工人员。”刘循序说。

据了解，创业公社提供两种产品，一是创业企业、创业者的办公园区，另一个是以“37度公寓”为代表的长租公寓。目前公寓的住户中，拥有专科学历的约占3%，本科学历的约占30%，其余超过60%的住户是硕士、博士或者更高的学历，年龄基本上不超过38岁。

“创业公社始终以服务创业者为目的，所以我们的集中式长租公寓，关注的核心在于能否为创业者带来更多价值。”刘循序说，“基于此，我们的发展模式是，对集中式存量物业进行合理改造升级，为创业者、创新创业企业提供‘职住平衡’的整体服务，同时为有效打通大城市通勤‘微循环’作出贡献。”

据介绍，创业公社长租公寓和产业园区总面积基本按照1：1配比。这样的运营方式，一方面能够实现在某一区域内集中供应大量房源，价格相对可控；另一方面可以为“职住平衡”发挥重要作用，为园区及公寓入住的创业者创造最便利的工作与生活条件。

创业公社长租公寓，一般在距离园区三四公里的半径范围内，最长不超过五公里，且两者之间有班车接送。“这种布局方式，有利于破解大城市管理中的 ‘微循环’难题，有效缩短通勤距离和上下班时间，缓解城市交通压力。”刘循序说。

这种模式，对创业者而言无疑具有较大吸引力。在37度公寓内，记者见到了来自台湾的创业者郑博宇。他自称“北漂”，是创业公社“台湾驿站”负责人，同时也是37度公寓的住户。他说，创业公社为创业者提供了良好的创业条件，包括三个月的免费办公场地、可靠的咨询服务……在郑博宇带动下，目前入驻创业公社的台湾创业团队已经超过50个，其中入住37度公寓的台湾创业者已经超过10户。

集中处置+统一管理

刘循序介绍，37度公寓的房源来自机关与国企、集体建设用地，以及一些城市更新改造遗留下的资产项目。“批发式”的改造和出租，一是方便进行统一管理，二是能够有效降低改造和运营成本，这部分资金可用于改善公共设施等，三是便于统一规划，给入住人群提供一个相对舒适的“社区型环境”。

“入住我们的创业公寓，需要满足几项基本的条件：一是单身，二是没有老人合住，三是不养宠物等。当然，如果住户成家需要租住更大的房屋，我们会有其他产品提供。”37度公寓的“楼长”王旭介绍说。

集中处置、统一运营与管理，有效降低了成本。据了解，王旭仅带着两位同事，就能管理着37度公寓的500多间屋。

这也从一个侧面，间接印证了相关研究机构的结论。中金公司认为，品牌化的长租公寓可以有效解决租房过程中的诸多痛点。集中式公寓租约期限更长，规模效应更明显，享受额外的批零租金差，其盈利前景好于分布式。

“说实话，我们觉得利用资本大规模跑马圈地的模式，一方面活跃了市场，帮助行业快速发展，但另一方面也确实推高了价格，造成了资产泡沫。”刘循序坦言。他说，37度公寓的集中处置、服务双创、职住平衡模式，与以分散式房源为主的长租公寓相比，“完全是两个不同的‘赛道’”。

国有控股+市场化运作

随着企业逐步发展壮大，股东构成与治理架构也不断丰富完善。除了首钢基金、中关村股权交易服务集团这些原始投资人，创业公社团队还受到了京西创业、西部证券、顺隆基金、顺为资本、光耀东方等大型机构的青睐。目前，创业公社的股本构成中，国有成分超过50%，经营管理团队持股24%左右，其余为民营资本。

“在日常经营决策上，董事会充分授权给创业团队，‘城市合伙人’等一系列机制创新，也得到了董事会和股东会的支持。”刘循序说，董事会的信任与支持，加上按照审计要求严格规范治理，令创业公社能够在市场化竞争环境中快速发展。这不仅保证了企业的市场化活力，还实现了国有资本的保值增值。

数据显示，2017年，创业公社实现营业收入1.28亿，较上一年增长42%，成立以来的年均增长率高达127%。

“可能有人会问，我们的‘国有背景’，会不会有助于更‘轻易’获得优质项目？事实上，我们对关联交易的处理，更为谨慎、严格。”刘循序说。

他坦言，“国有背景”让创业公社在开展业务时，具有独特的信用优势，也有更多的项目来源渠道。“如我们的大股东之一——首钢基金，所投的优秀企业就是我们项目来源渠道之一。”刘循序强调说，“但对于项目本身，创业公社从来都是通过市场化竞争拿到手的。”

2017年12月18日，创业公社成为中国建设银行首批九家“入驻”CCB（建融公寓租赁系统）的企业之一，同时也是入选的唯一一家北京企业。

“建设银行拥有海量客户资源和巨额资金等优势。在国家大力提倡‘租购并举’发展长租公寓的大背景下，与建行的合作是我们又一个重大利好。我们更有信心，把创业公社做得更大、更好。”刘循序说。（记者 王奇）

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